De huizenprijzen zijn vorig jaar na negen jaar stijging, met ruim 6 procent gedaald, blijkt uit cijfers van de makelaarsvereniging NVM. Zijn er eindelijk weer kansen voor groepen die jarenlang niet konden kopen?
Gaan de huizenprijzen dit jaar nog verder dalen?
Er is overeenstemming tussen makelaars, economen en banken dat dit waarschijnlijk het geval is, maar niemand weet precies hoeveel en hoe snel. Het is moeilijk om te voorspellen. Drie maanden geleden verwachtte de makelaarsvereniging NVM nog een kleine stijging voor heel 2022, maar in plaats daarvan was er een daling van 6,4 procent. In sommige regio’s, zoals Amsterdam, was de daling zelfs bijna 10 procent. De prijzen zijn al twee kwartalen achtereen aan het dalen. Een gemiddeld bestaand koophuis kost nu 407.000 euro. De makelaars verwachten een lichte daling van zowel de prijzen als van het aantal verkopen voor dit jaar.
Nog maar even wachten dan?
Koop het huis dat je op dit moment nodig hebt en kunt betalen is het devies van Ron van den Berk van Pradium Vastgoed. Huizenprijzen en hypotheekrente zijn als vanouds weer communicerende vaten. Een jaar geleden was de rente laag en waren de huizenprijzen op hun top en nu de rente stijgt, dalen de prijzen. Verkopers hebben nog moeite met de nieuwe realiteit, ze verwachten nog steeds de hoofdprijs.
Waarom zie ik de prijsdaling niet op Funda?
Verkopers hebben nog moeite met de nieuwe realiteit en verwachten nog steeds de hoofdprijs. Dit gebeurt echter niet meer. Er wordt niet meer standaard overboden. Minder dan de helft van het aanbod werd in het laatste kwartaal van 2022 boven de vraagprijs verkocht, terwijl dit een jaar eerder nog 80 procent was. En het overbieden is tegenwoordig minimaal, in het laatste kwartaal ging een huis gemiddeld maar een paar honderd euro boven de vraagprijs weg, terwijl dit een jaar geleden nog bijna 10 procent was. De vraagprijs blijkt tegenwoordig vaak de verkoopprijs of er wordt onder de vraagprijs een deal gesloten. De woningmarkt komt weer tot rust.
Een echte kopersmarkt dus?
Nee, nog niet echt. Er is meer aanbod dan een jaar geleden. In het vierde kwartaal van 2022 stonden bijna 35.000 bestaande woningen te koop, ruim het dubbele van een jaar eerder. Er werden ook nog eens minder huizen verkocht vorig jaar 130.000 stuks, 10.000 minder dan in 2021, dus er is meer keuze. Dit is gunstig voor kopers. Een huizenzoeker heeft nu gemiddeld de keuze uit drie huizen die voldoen aan de wensen en binnen het budget vallen. Maar dit zou eigenlijk tussen de vijf en tien huizen moeten zijn om sprake te zijn van een echte kopersmarkt. Dus hoewel er meer keuze is voor kopers, is het nog niet een echte kopersmarkt.
Minder verkocht? Er is toch een groot woningtekort?
Er is nog steeds een groot woningtekort, maar kopers aarzelen. Bij een derde van de huizen die te koop staan, duurt het langer dan drie maanden voordat ze zijn verkocht. Veel mensen willen hun huidige huis verkopen voordat ze een nieuw koophuis kopen. De stijgende hypotheekrente maakt het vooral moeilijk om een koper te vinden voor de duurdere vrijstaande huizen.
Dalen de prijzen van nieuwbouwwoningen ook?
Nee, deze zijn vorig jaar 6 procent in prijs gestegen en worden dit jaar nog duurder. Arbeid en bouwmaterialen zijn bijna 10 procent duurder dan een jaar geleden en de inflatie zal deze komende jaar nog verder opdrijven. Dit vertaalt zich in de nieuwbouwprijs; een doorsnee nieuwbouwhuis kost nu ongeveer een half miljoen euro, bijna een ton meer dan een gemiddeld bestaand huis. Hoewel deze woningen moderner, aardgas vrij en zeer goed geïsoleerd zijn, aarzelen kopers omdat het vaak twee tot drie jaar duurt tussen het tekenen van het koopcontract en de overdracht van de sleutel. Projectontwikkelaars blazen daarom steeds vaker bouwplannen af uit angst voor verlies. Dit leidt tot meer nieuwbouwwoningen te koop, waardoor kopers meer keuze hebben. De huidige situatie biedt ook kansen voor kopers om over de prijs te onderhandelen.
Wie kan de dure nieuwbouw nog betalen?
Met de huidige rentestanden, stijgende bouwkosten en onzekerheid over de toekomst, wordt het steeds moeilijker voor mensen om nieuwbouwwoningen te kopen. Dit wordt bevestigd door de verkoopcijfers, die vergeleken met een jaar eerder gehalveerd zijn. Er worden steeds minder nieuwbouwwoningen verkocht. Om de bouw op gang te houden, wordt er gesuggereerd dat gemeenten de grondprijzen verlagen of dat de regering de bouw in het lage btw-tarief onderbrengt. Dit is een teken dat er sprake is van crisis. Voor mondige kopers kan de huidige situatie ook kansen bieden, zoals het onderhandelen over de prijs van een nieuwbouwwoning die niet verkocht wordt.
Als u hulp nodig heeft bij het verkopen van een woning, aankopen van een nieuwbouwwoning of een bestaande woning, kunt u contact opnemen voor een gratis adviesgesprek via 040-3039112 of per e-mail info@pradium.nl.
